Имущество принадлежит нескольким должникам. Как его продать с максимальной выгодой

Продать имущественный комплекс целиком – выгоднее, чем дробить на несколько лотов. Но подобное имущество может принадлежать разным компаниям в одной группе. В такой ситуации можно продать имущество нескольких должников на совместных торгах в составе единого лота. 

В законодательстве нет механизма консолидации банкротств, но кредиторы могут самостоятельно определять порядок продажи имущества должника.

Например, провести совместную реализацию конкурсных масс нескольких компаний в рамках одних торгов. 

Верховный суд еще в 2022 году (п. 22 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) ВС за 2022 год) говорил о том, что нельзя дробить имущество должника на несколько лотов при его функциональной взаимосвязанности. Правовая позиция ВС касалась имущества одного должника, но с учетом возможных ситуаций владения отдельными объектами производственных предприятий несколькими лицами, указанную позицию можно применять и в таких ситуациях.

Анализ примеров совместной продажи имущества нескольких должников и судебной практики позволяет выявить правовые основы данной процедуры и особенности ее практической реализации.

Обоснование совместных торгов

Закон о банкротстве прямо не регулирует процедуру совместных торгов имуществом нескольких должников. Необходимо основываться на системном толковании норм Закона о банкротстве и общих принципов гражданского законодательства.

Правовой основой для применения механизма совместной продажи выступают общие нормы об утверждении порядка продажи имущества, установленные Законом о банкротстве. В части залогового имущества – утверждение производится залоговыми кредиторами каждого из должников, чьи требования обеспечены имуществом, входящим в состав единого лота (п. 4 ст. 138 Закона о банкротства). В части незалогового имущества – утверждение производится собраниями (комитетами) кредиторов каждого должника (ст. 110, ст. 139 Закона о банкротстве).

При наличии разногласий между участниками дел о банкротстве относительно совместной продажи, решение может принять суд в каждом отдельном деле о банкротстве. Показательным примером судебного содействия в организации совместных торгов является дело о банкротстве девяти должников, чье имущество составляло единый жилищно-спортивный комплекс (определение АС Тульской области от 07.03.2023 по делу № А68-4313-5/2014). 

Другой примечательный пример — применение механизма совместной продажи в рамках дел о банкротстве группы компаний, владеющих нежилыми помещениями в торговом центре. Суд округа признал правомерной реализацию имущества тринадцати должников в рамках общего лота на совместных торгах и учел обстоятельства: (постановление АС Московского округа от 09.09.2025 по делу № А41-33944/2020)

• до признания компаний банкротами торговый центр управлялся как единый имущественный комплекс одним штатом сотрудников; 
• покупатель торгового центра приобретет готовый бизнес с контролем над решением всех оперативных вопросов;
• каждое помещение в отдельности менее ликвидно по сравнению с предложением о продаже торгового центра как единого комплекса;
• при продаже отдельных помещений вырастут расходы на проведение торговых процедур.

Организация совместных торгов

Анализ примеров использования механизма совместной продажи имущества нескольких должников позволяет определить следующий порядок реализации.

1. Кредиторы параллельно утверждают положения о начальной цене и порядке продажи в рамках каждого дела о банкротстве соответствующего должника в части, касающейся его имущества. В положении о начальной цене и порядке продажи описывается имущество каждого должника, определяется начальная цена продажи в отношении имущества отдельного должника, устанавливается общая начальная цена продажи совместного лота. В качестве организатора торгов может выступать как один из конкурсных управляющих, так и привлеченная специализированная организация. Роль организатора торгов сведена к выполнению организационно-технических функций (п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве).
2. Проводятся совместные торги с одним лотом, включающим имущество всех должников, по общим правилам проведения торгов с особенностью в части распределения выручки. Задатки за участие в торгах направляются на соответствующие расчетные счета каждого должника пропорционально. Выручка от продажи также распределяется пропорционально, исходя из процентного соотношения итоговой стоимости имущества каждого должника к стоимости общего лота.
3. По итогам торгов заключается договор купли-продажи с множественностью лиц на стороне продавца. Особое внимание нужно уделить механизму распределения средств, вырученных от продажи единого лота. Поскольку в торгах участвует имущество, обремененное и не обремененное залогом, принадлежащее разным должникам, необходимо определить доли каждого должника в общем лоте и отдельно определить долю залоговых кредиторов. 

Анализ практики применения механизма совместных торгов позволяет выявить ряд проблем:

• необходимо синхронизировать процедуры утверждения положения о продаже у нескольких должников;
• могут возникнуть разногласия между кредиторами разных должников;
• сложно определить доли каждого кредитора в едином лоте;
• возникают трудности из-за различного статуса залогового имущества.

Успешное проведение совместных торгов зависит от надлежащего согласования условий продажи со всеми кредиторами и иными заинтересованными лицами. Необходимо детально проработать условия совместной продажи, порядка распределения выручки от продажи единого лота, синхронизации действий конкурсных управляющих всех должников. 

Практика продажи имущества нескольких должников в составе единого лота на совместных торгах демонстрирует актуальность данного механизма, несмотря на отсутствие детального законодательного регулирования. Развитие института совместных торгов может быть связано с законодательным закреплением данной процедуры, а также с формированием единообразной судебной практики.

Примеры кейсов

Разберем девять кейсов, когда рассматривался вопрос о продаже единого имущественного комплекса или бизнеса одним лотом сразу в нескольких процедурах банкротства. 

Кейс №1: Отельный комплекс «Талион Империал»

Должники. АО «Талион» (№ А56-5000/2021) и ЗАО «Елисеев Палас Отель» (№ А56-32236/2020)

Лот. Здание и движимое имущество, часть имущества зарегистрирована за АО «Талион», часть – за ЗАО «Елисеев Палас Отель». Имущество частично в залоге.

Порядок реализации. Порядок утвердили залоговые кредиторы двух должников. В части незалогового имущества решение приняли комитеты кредиторов двух должников. Утверждение велось параллельно в каждой процедуре банкротства. 

Результат. Имущество удалось продать за 4,4 млрд руб. владельцу бизнес-центров «Сенатор». (Сообщения ЕФРСБ: АО «Талион» №19675904, ЗАО «Елисеев Палас Отель» №19676364) 

Кейс №2. Студийный комплекс «Главкино»

Должники. ООО «Главкино» (№ А41-17158/2019) и АО «УК Главкино» (№ А41-3991/2019)

Лот. Единый производственно-студийный комплекс: земельные участки, студия, склады декораций, декорации, оборудование, товарные знаки. Имущество частично в залоге Банка ВТБ (ПАО), при этом залог распространяется на активы обоих должников.

Порядок реализации. В части залога — утверждено залоговым кредитором (Банк ВТБ); в части незалогового имущества— комитетами кредиторов должников. Утверждены отдельные положения по каждому должнику.

Результат. Торги прошли успешно, лот купила киностудия Минобороны. (Сообщения ЕФРСБ: ООО «Главкино» № 7026037, АО «УК Главкино» № 7026045)

Кейс № 3: Калужский цементный завод

Должники. Четыре компании: ООО «КЦЗ» (№ А23-3358/2018), ООО «СК «Регион» (№ А23-1812/2019), ООО «МАРЕС» (№ А23-3668/2019), ООО «Мастер-ресурс» (№ А23-2852/2019)

Лот. Производственный комплекс цементного завода: земельные участки, производственные здания, оборудование, ТМЦ. Имущество распределено между четырьмя должниками, частично в залоге.

Порядок реализации. В части залога порядок продажи утвердили все залоговые кредиторы. В части незалогового имущества реализацию утвердили кредиторы на собраниях.

Результат. Имущество продали за 9 млрд. руб. структуре USM Усманова. (Сообщения ЕФРСБ: ООО «КЦЗ» № 9126708, ООО «СК «Регион» № 9126767, ООО «МАРЕС» № 9126893, ООО «Мастер-ресурс» № 9126943)

Кейс № 4: Производственный комплекс Энгельсского локомотивного завода

Должники. АО «ЭЛЗ» (№ А57-2931/2020) и АО «ВЭБ-лизинг» (как собственник имущества).

Лот. Единый производственный комплекс завода, включающий: собственное имущество должника, а также имущество, которое принадлежало третьему лицу — АО «ВЭБ-лизинг». Должник получил имущество от АО «ВЭБ-лизинг» по договорам лизинга.  

Порядок реализации. Комбинированная процедура утверждения. В части имущества должника положения утвердили кредиторы. В части имущества АО «ВЭБ-лизинг» — отдельным решением собственника (лизингодателя) о согласии на реализацию в составе единого лота.

Результат. Торги состоялись. Лот приобрели за 3 млрд руб. (Сообщение ЕФРСБ № 10629227)

Кейс № 5: Жилой комплекс «Малахово»

Должники. Девять компаний (ООО «Норматрейд» (№ А68-4313/2014), ЗАО «Экспресс Ойл» (№А68-3911/2014), ООО «Огнеупор» (№А68-3075/2014), ООО «Ситэк» (№А41-13507/2014), ООО «Антей» (№А68-3866/2014), ООО «Юг-огнеупор» (№А41-39053/2014), ООО «ТрастИнформ» (№А68-4106/2014), ЗАО «РИК» (№А68-8881/2014), ООО «Практика» (№А68-6551/2015)

Лот. Жилищно-спортивный комплекс: 241 земельный участок, 10 жилых домов, объекты инфраструктуры горнолыжного курорта.

Порядок реализации. Утверждение проходило через различные процедуры: судебными актами по делам части должников и решениями комитетов кредиторов — по остальным. Попытки оспорить консолидацию суды отклонили (определение АС Московской области от 16.02.2023 по делу № А41-13507/2014).

Результат. На момент публикации торги не завершены. Начальная цена лота — 2,9 млрд руб.

Кейс № 6: Автосалон Suzuki 

Должники. ООО «АвтоМикс» (№ А14-4675/2016) и ООО «АвтоМикс Воронеж» (№ А14-10466/2016)

Лот. Автомобильный торгово-сервисный комплекс. Включает недвижимость и движимое имущество. Имущество частично находилось в залоге у разных кредиторов.

Порядок реализации. В части залогового имущества — утверждено залоговыми кредиторами каждого из должников. В части незалогового — комитетами кредиторов двух должников.

Результат. Имущество реализовано за 322 млн руб. (Сообщения ЕФРСБ: ООО «АвтоМикс» № 6646186, ООО «АвтоМикс Воронеж» № 6646238)

Кейс № 7. Фабрика дверей

Должники: ООО «Айрон» (№ А65-19702/2024) и ИП Кадыров Альберт Анварович (№ А65-18676/2024)

Лот. Производственный комплекс фабрики дверей: здания, земельные участки, оборудование, товарно-материальные ценности. Права зарегистрированы как за юрлицом, так и за ИП. Имущество частично в залоге.

Порядок реализации. Утвердили в стандартном порядке, но раздельно: собраниями кредиторов и залоговыми кредиторами по каждому из должников.

Результат. На момент публикации торги не завершены. (Сообщения ЕФРСБ: ООО «Айрон» № 18133887, ИП Кадыров № 18134282)

Кейс № 8: Хладокомбинат «Губцево»

Должники. АО «Пищевик» (№ А41-23208/2019) и ЗАО «Хладокомбинат Губцево» (№ А41-18960/2019)

Лот. Производственный комплекс хладокомбината: земельные участки, права аренды земельных участков, здания, холодильное оборудование. Основные средства распределены между двумя должниками.

Порядок реализации. Утверждено единым решением залогового кредитора.

Результат. Имущество реализовано. (Сообщения ЕФРСБ: АО «Пищевик» № 8143615, ЗАО «Хладокомбинат Губцево» № 8144229)

Кейс № 9. Торговый центр «Дубрава»

Должники. Тринадцать компаний (дела № А41-27895/2020, А41-27886/20 и др.)

Лот. Торговый центр «Дубрава». Помещения в ТЦ принадлежат тринадцати различным юридическим лицам-должникам как отдельные объекты недвижимости.

Порядок реализации. Положение утвердил единый залоговый кредитор. Законность такого подхода подтвердил суд кассационной инстанции (постановление АС Московского округа от 09.09.2025 по делу № А41-33944/20). Суд указал, что ТЦ управлялся как единый комплекс, а раздельная продажа помещений привела бы к потере их инвестиционной привлекательности и снижению стоимости.

Результат. На момент публикации торги не завершены. (Сообщения ЕФРСБ от 21-22.08.2024 по каждому из тринадцати должников, например, ООО «Универсам Дубрава» № 15149622)